【初心者向け】抵当権の大切なポイントが中学生でもしっかりわかる

このページは


  • 投資をする際、「抵当権は第一位です」と書かれていたけどこれって何?
  • 不動産の勉強をしていたけど、抵当権の事についてちょっとよくわからない
  • 抵当権と根抵当権の違いって何だろう?

という人に対して、「なんだ、そんなことか」と理解してもらう為に書かれたページだよ。

抵当権という言葉はあまり聞きなれず難しい専門用語のように思えますが、その実態は私たちが普段口にしている担保のこと。

ただ、一口に担保といっても法律的にどういう扱いなのかを知らないと余計なトラブルを引き起こすことも…。

ぜひこのページをみて、正しい担保、もとい抵当権の知識を得てほしいです。

抵当権ってどんな権利なの?~抵当権の特徴~

抵当権(ていとうけん)を一言で説明するなら「担保」の事だと思っていただいて構いません。

正確にいえば、たくさんある担保の種類のひとつが抵当権になります。

抵当権は民法にて条文化されている立派な法律用語。民法第369条において抵当権は以下のように書かれています。

民法第三百六十九条

  1. 抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
  2. 地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。

ようは、抵当権とは土地を占拠されることなく担保として設定した権利の事。

例えば、家を建てる時に多くの人は住宅ローンを組むでしょう。

銀行は担保を求めてきますが、ほとんどの場合「建てる家」と「その土地」を担保として設定しているはず。

この時の「私は家と土地を担保としてお金を借りますよ」という契約の事を抵当権と言うのですよ。

せっかく買った土地と家なのに、担保に設定した瞬間住めなくなるなんておかしいですからね。

ところで、抵当権と似た言葉に根抵当権(ねていとうけん)というものがありますが、こちらも全く同じだと思って構いません。

抵当権と根抵当権の違いは最後に紹介するね。

先ほど抵当権は数ある担保のうちのひとつと述べましたが、ソーシャルレンディングで出てくる担保の種類としては抵当権・根抵当権の他に質権があります。

■有名な担保の種類

  • 抵当権・・・「不動産」を担保にお金を借りるが、借りた人はそのまま担保を利用できる
  • 値抵当権・・・「不動産」を担保に「複数の借金」を行うことができる。設定した担保はそのまま利用できる。
  • 質権・・・相手に担保を占拠されてお金を借りる
  • 保証・・・連帯保証人などのこと

私たちが普段イメージしている担保は一般的に質権を指す。

一般的な契約とは違い、ソーシャルレンディングではこれらの用語を使い分けて説明されているので、大まかな違いだけでも知ってもらいたいです。

コラム:抵当権という言葉の意味

抵当権という言葉を始めて聞いた人は、「抵という文字が使われているのだから何かしら拒否することができる権利なのだろう」と思ったのではないでしょうか?

私は最初そう思っていました。

「抵」という言葉をgoo辞書で調べてみると、以下のような意味が出てきました。

  1. ぶつかって張り合う
  2. 突き当たる
  3. それに相当する(抵当はこれ)
  4. それ相当。ほぼ

参考:goo辞書

ということで、「抵当」という言葉は「それに相当するものを当てる」ということになりますね。

この抵当という言葉は江戸時代には既に使用されていました

江戸時代に大名がお金を借りる際、米や特産品を抵当に入れてお金を借りた、なんて資料も残っています。

当時の抵当とはちょっと使い方が違いますね。

一部藩主はこの抵当を100年払いとかいう無茶苦茶なこともやっていたピヨ。

抵当権と順番の決め方

一般の人がお金を借りる場合、大抵は1の担保に対して1つの借金を契約しますが、企業や会社の場合、一つの担保に対して複数の借金を契約することがあります。

これは借りる金額以上に担保の価値が大きく上回っていることが珍しくないからですね。

ですが、多くの所からお金を借りているといずれは担保より借りたお金が多くなってしまいます。

そうでなくても担保の価値が下落してしまい「担保<借金」になることもあるでしょう。

では、担保より借金の方が多くなった状態で債務不履行(デフォルト)してしまった場合、担保はどう分配されるのでしょうか


【たとえ事例】

ピヨタローは事業の拡張の為に土地と建物を担保にA銀行・B銀行・Cさん・D銀行にお金を借りました。

しかし、世界的な大不況により事業は失敗。倒産してしまいました。

世界的大不況により、担保の価値は5000万まで低下。

それなのに各銀行に対しての借金はそれぞれ2000万(A銀行)、2000万(B銀行)、1500万(Cさん)、1000万(D銀行)も残っています。

担保を売却した場合、ピヨタローはどの順番でお金を返せばいいのでしょうか?

なお、借りた順は「A→B→C→D」であり、Cさんは抵当権設定登記をしていませんでした。


こういった状況の場合、借金は借りた順番にお金を返すのが基本です。

よって、担保を売却してできた5000万円の分配は以下のようになります。

貸した順番 借り手 借金 分配 借金残高
1 A銀行 2000万 2000万 0円
2 B銀行 2000万 2000万 0円
3 Cさん 1500万 1000万 500万
4 D銀行 1000万 0円 1000万

この時、一番最初に返す権利がある抵当権のことを「第一順位抵当権」といいます。2番目なら「第二順位抵当権」になりますね。

ただし、今回の場合Cさんは抵当権設定登記をしていません

抵当権設定登記とは、国に対して「ピヨタローと抵当権を結びました」という書類のこと。

抵当権の順位は「借りた順番」と言いましたが、実際はこの抵当権設定登記を法務局に提出した順番で決まります

国という権威のある第三者を介入することでトラブルを回避しているんだよ。

よって、正しい返済の順番は以下のようになります。

債権を返す順番と金額
貸した順番 借り手 借金 分配 借金残高
1 A銀行(登記あり) 2000万 2000万 0円
2 B銀行(登記あり) 2000万 2000万 0円
3 Cさん(登記なし) 1500万 0円 1500万
4 D銀行(登記あり) 1000万 1000万 0円

今回の場合、A・B・Dという銀行がそれぞれ第一順位、第二順位、第三順位となり、登記を行わなかったCさんは第四順位抵当権となります。

こういった事情がある為、銀行はお金を貸す際に必ず抵当権設定登記を書き、それを法務局に提出しています。

また、今回の事例だと銀行に借りたお金は全額返済されていますが、第二順位以降では全額返済できない場合も多い

ソーシャルレンディングでもそれは同じ。

担保が設定されていても、それが第二順位以降ではお金を回収できない場合がありますので、ソーシャルレンディングを始めとした投資を行う際は必ず担保が第一順位かどうかを確認しましょう。

第一順位でも担保が低かったら全額は帰ってこないピヨ。

それでも一部帰ってくるだけましなんだよ。

登記はしっかり抹消しよう

抵当権登録登記は借金を返済してもずっと記録に残り続けます。

これを削除するには、あなた自身が法務局で手続きを行わなければいけません。

あなたが住宅ローンなどの抵当権を完了した際、ローン会社や銀行から色々と書類を貰います。

その書類の中には抵当権抹消登記の書類も必ず同封されています。

この書類を使って抵当権に設定した担保の記録を消さなければ、法務局にずっとデータとして残り続けます。

ずっと記録したままだとどうなるのか?

あなた自身に直接的な被害はありませんが、登記した土地を売却する時にあなたが亡くなった後の相続時に、「その土地は抵当権として設定されているので渡せません」ということになってしまうのです。

こうなると専門家に頼むとかなりいいお値段になってしまうので、書類が届いたら自分で抵当権抹消手続きを行いましょう。

面倒ならお近くの司法書士に連絡すればそお手軽価格で対応してもらえますよ。

こういった書類は時間がたてばたつほど料金が上がっていくピヨ。

早めに対応してほしいピヨ。

抵当権の4つの性質

抵当権には4つの特徴的な性質が備わっています。

これは、担保物権の項目にて定められている「担保物権の通有性」によって決められているルールであり、物件を担保とするものは全てこの性質を持っています。

担保物権の通有性・・・どの法律であっても保証されているルール(例外あり)

「担保物件の通有性」という言葉は覚えなくていいピヨ。

どうせ便宜上の為に定められただけの言葉だからね。

不従性

抵当権は債権とセットで存在し、債券が無くなる(借金を返済する)と抵当権も消滅します。

当たり前のようなルールですが、これを付従性といいます。

逆に言えば、借金を返さない限りずっと抵当権は消滅しないということ。

担保にする際はしっかりと考えて設定しましょう。

随伴性

随伴性とは、債券を別の人に譲渡した場合、自動的に抵当権もセットでついてくるというルール。

例えば、ピヨタローに対してお金を貸した人がヤクザに債権を譲渡した場合、抵当権(担保)もヤクザの手に渡ってしまうということです。

不可分性

不可分性とは、抵当権は全ての借金が返済されて初めて消失されるものであり、部分的消滅はされないというルール。

仮にピヨタローが借金の半分を返済したからといって、担保にした土地の半分が抵当権から外れることはないということです。

物上代位性

物上代位性とは、たとえ担保が無くなった、もしくは著しく価値を下げても、債券や保険金などで補てんされた場合はそれが担保替わりとなり差し押さえることができるという性質のことです。

文章ではわかりづらいので、たとえ話で説明しましょう。


【たとえ事例】

ピヨタローは福島県にある物件を担保にして銀行からお金を借りました。

ですが、その担保物件が東日本大震災により大きく損傷、消滅、風評被害により価値が下落してしまいました。

ピヨタローと銀行は通常なら大損ですが、あまりの未曽有の大災害ということで政府により補償金が下りました。

この場合、保証金はどういった扱いになるでしょうか?


この場合、既に担保は担保として役割を果たしておらず、このままでは銀行は大損してしまいます。

そこで、銀行は国からピヨタローに支給された補償金を担保の代わりとして差し押さえることで、この損害を補てんすることができます。

この差し押さえが物上代位性です。

注意点としては、差し押さえは相手(今回はピヨタロー)の手に渡る前に行わなければなりません。

一度でも手に渡ってしまうと、保証金を回収することはできません。

また、担保物件で賃貸を行った場合も物上代位性により売上を回収することは可能です。

他にも、災害の他にも火事による火災保険なども該当するピヨ。

抵当権と根抵当権の違いとは?

抵当権とよく似ている言葉に根抵当権(ねていとうけん)というものがあります。

これは抵当権とほぼ一緒ですが、細かいところでいくつか違う部分があります。

■根抵当権が抵当権と違うところ

  • 根抵当権は「1つの担保で複数の借金が可能」
  • 根抵当権は全ての借金を返済しても消えない
  • 根抵当権は限度額に達するまで何度も簡単にお金を借りれる

詳しくは根抵当権のページでしますが、結論を述べると「抵当権は個人向け」「根抵当権は会社向け」だと思っていただいて構いません。

根抵当権は業務の関係上よくお金を借入する企業に対して手間を省くための制度なのですよ。

これだけは覚えておけ!ピヨタローのまとめ3本の矢

  1. 抵当権とは、担保の仕組みのうちのひとつ
  2. 抵当権は不動産限定なので、担保物件の通有性が適用される
  3. 住宅ローンを支払い終わったら、しっかり抵当権抹消登記を行おう

抵当権という言葉はあまり耳にしないけど、実際の所「担保」の事だと思えば、大抵は問題ないピヨ。

ソーシャルレンディングの場合、大抵が根抵当権の方が使われているね。

抵当権は私たちの住宅ローンなどと密接に関わり合いがあるよ。

抵当権(根抵当権を含む)の場合、1つの担保で複数の人からお金を借りた場合、貸した順番で返済の順番が決まるピヨ。

基本的に法務局に抵当権設定登録をした順番になるから、投資をする際にその担保の抵当権が一体どの順番なのかを必ず確認してほしい。

「担保保証付き」と書かれてて順番が第4順位だったら、デフォルト時に1円も帰ってこない可能性があるピヨ。

担保の知識をしっかり理解して、快適なソーシャルレンディング生活を送ってほしいです。

押してくれたらピヨタローが喜びます

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする

ピヨタローのひとこと

木曜日は何かと憂鬱な日だピヨ。

平日だったら連日の疲れでグッタリ。

休日だったら「明日休みなら三連休だったのに…」と考えてしまうピヨ。